안녕하세요, 뉴레카 에디터 연우에요!

이전 글 부터 전세 및 부동산 사기 예방 방법에 대해 알려드렸는데요,

하지만, 지금 이 순간에도 뉴스에서도 종종 '빌라왕', '깡통전세' 등 여러 전세사기 피해들이 언론에 보도되고 있어요.

이렇게 집 주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해는 날이 갈수록 늘고 있어요.

오늘은 집을 구하는 과정의 순서에 맞게 발생할 수 있는 12가지의 부동산 전세 사기 유형과 대처 방법에 대한 정보에 대해 말씀드리려고 합니다!

연우와 함께 지금 바로 확인 해 볼까요?

첫번째: 부동산 매물 찾기

CASE 1: 시세보다 저렴한 매물

＃원인)

일반적으로 사람들은 ‘거래’에 있어서 유리한 위치를 확보하고자 하는 마음이 있습니다.

사기꾼들은 이러한 ‘당신에게 유리한 거래이다’에 대한 욕심을 심어주며, 현재 형성되어 있는 높은 부동산 가격에 대한 불안감을 악용하여 접근합니다.

가령, 강서구 신월동 지역의 빌라 평균 전세 가격이 3억원인데 해당 물건이 2억원에 매물이 나온다면, 수 많은 사람들의 관심을 끌게 될 것은 기정 사실입니다. 

하지만 이는 새로운 피해자가 발생할 수 있는 사기꾼들의 ‘미끼’일 확률이 매우 높습니다.

＃결과)

이러한 ‘사기 유형'은 우리 뉴레카 여러분들에게 왜 위험할까요?

간단히 말씀드리자면, 첫째로 여러분들의 전세 보증금을 그들에게서 ‘절.대.로’ 돌려받을 수 없는 위험이 존재합니다. 

둘째는 다른 매물을 보여주기 위한 허위 매물일 가능성이 높다는 것이죠. 하지만 허위 매물은 시간과 정신적·육체적 에너지를 소모할 뿐, 가장 큰 위험은 역시 전세 보증금 반환이 어렵다는 점이겠죠.

＃대처법)

이를 예방하는 방법으로는 해당 지역의 시세를 면밀히 조사하는 것입니다. 

현지 부동산 중개업소나 부동산 프롭테크 앱 또는 웹사이트를 활용하여 유사한 조건의 매물 가격을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 

매물을 조회하다 특정 몇 개의 매물이 이상하게 저렴하다면 반드시 추가적인 정보를 요청하고 가능하다면 스스로 판단하기 보다는 부동산 전문가에게 조언을 구하는 것도 방법 중 하나입니다.

CASE 2: 깡통 전세

＃원인)

깡통 전세의 사례 중 대표적으로 집 주인이 집을 매매할 때, 집 주인의 자기 자본금이 거의 투입되지 않은 ‘갭투자’를 통해 집을 매매한 경우 때문에 발생합니다.

예를들어, 임대인이 5억원의 빌라를 매매할 때 80%에 해당하는 4억원을 은행권 대출과 임차인의 전세보증금으로 마련했다면 임대인의 자본금은 고작 1억원만 들어간 상황입니다. 

만약 이런 경우 부동산 시장의 불황기가 찾아와 하락 여파로 집값이 3억으로 떨어진다면 임차인의 전세 계약이 만료되었을 때 임대인은 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 됩니다.

＃결과)

하다못해 임대인이 이러한 ‘갭투자’를 한 곳도 아닌 수 곳 또는 수십 곳의 부동산에 해놓은 상황이라면 더욱 더 심각합니다. 

임대인은 더이상 돈을 지불할 능력을 상실하여 모든 부동산은 경매로 넘어가게 됩니다. 

임차인은 당연하게도 더이상 전세 보증금을 완전히 잃게 됩니다. 

혹여나 경매에 집이 넘어가지 않는 상황이라도 동일 시세로 다음 세입자를 구하지 못하면 되돌려줄 전세 보증금이 없어서 임차인은 제때 돌려받지 못하게 됩니다.

＃대처법)

◈ 집의 소유권을 반드시 확인해야만 합니다.

◈ 국토교통부 실거래가, 뉴레카 및 네이버 부동산을 통해 적정 시세를 확인해야만 합니다. 만약, 매매가와 전세금이 비슷하다면 반드시 의심해야하며 되도록이면 해당 매물은 피하는게 좋습니다.  (ex. 매매가: 4억 / 전세금: 3억8천만원)

◈ 전세반환보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

◈ 전세 계약서 등기를 해야합니다.

◈ 전세보증금은 계약 체결 이후, 공인중개사를 통해 안전하게 송금해야 합니다.

◈ 임대인의 재무 상태를 확인해야 합니다. (체납 세금액 또는 선순위 보증금에 대한 서류를 요청해야 합니다.)

두번째: 상대방 신원 확인

CASE 3: 가짜 공인중개인

＃원인)

국내 부동산 시장이 최근 몇 년 거래량과 가격이 급등하면서 높은 중개 수수료에 눈이 먼 사기꾼들이 가장 쉽게 접할 수 있는 ‘중개사'의 신분으로 위장하는 사례가 매우 높게 발생하고 있습니다. 

예를들어, ‘온라인 부동산 플랫폼’에서 집을 찾던 박모씨가 월세 40만원, 보증금 5천만원의 상당히 괜찮은 조건의 집을 발견하게 됩니다. 

하지만, 이는 중개인으로 위장한 사기꾼이 던져놓은 미끼로 결국 집을 중개해줄 것 처럼 위장하여 중개 수수료 300만원을 받고 그대로 잠적하는 사례가 발생하였습니다.

＃결과)

이는 역시 경제적 피해로 직결됩니다. 중개 수수료는 피해 중 그나마 작은 케이스이며, 수수료 외에도 보증금 및 월세 모두 사기꾼에게 지불하게 된 경우 매우 큰 금액의 손실이 발생할 수 있습니다.

또한 중개인에게 제출한 신분증과 인감, 도장 등 핵심적인 개인 정보가 노출되어 다양한 범죄의 피해를 입을 수 있습니다.

＃대처법)

◈ 중개인의 공인중개사 자격증을 확인하여 반드시 대조해야 합니다.

◈ 중개업소의 위치와 연락처를 확인한 후 직접 내방하여 실제 사무소가 존재하는지 점검해야 합니다.

◈ 임대인과 직접 통화 및 연락하여 중개인의 신원이 확실한지 체크합니다.

◈ 중개 수수료는 계약 전 미리 지불하지 말고 반드시 계약 체결 이후 지불해야 합니다.

CASE 4: 가짜 임대인

＃원인)

이런 사기가 발생하는 가장 주요 원인은 큰 금액을 지불하는 거래와 반대로 너무 빠른 거래 속도와 전세 계약의 복잡성입니다. 

수 많은 사람들이 본인이 원하는 집을 찾으면 빠르게 계약을 체결함으로써 먼저 선점하려는 성급한 마음으로 충분한 확인 절차를 거치지 않게 되기 때문입니다.

＃결과)

가짜 임대인 사기 유형은 임대인을 가장하는 사람에게 큰 금액을 미리 선불로 지불하는 위험이 따르며, 실제 집주인과의 계약이 무효가 되어 추가적인 손실이 발생해 돈을 찾지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

＃대처법)

◈ 집의 소유자를 확인하기 위하여 등기부등본을 반드시 확인해야만 합니다.

◈ 중개인을 통해 계약을 진행하면서 중개인의 자격이 확실한지를 대조 및 확인해야 합니다.

◈ 계약하기 전 보증금 또는 중도금 등을 미리 요구할 경우 신중히 판단하고, 되도록이면 거래를 멀리하셔야 합니다. 필요하다면 전문가에게 ‘법적 조언’을 구해야 합니다.

세번째: 임장

CASE 5: 가짜 집

＃원인)

전세 계약을 체결하면서 발생하는 다양한 사기 중 하나는 ‘가짜 집’입니다. 이는 거주자 없이, 순전히 사기를 위해 중개되는 가짜 집을 의미합니다. 

부동산 거래와 가격이 급증하면서 수요가 공급을 초과하는 경우에 일부 ‘불법 중개인’ 또는 ‘가짜 중개인’들이 물 들어올 때 빠른 이익을 발생시킬 목적으로 ‘가짜 집’을 중개하는 경우가 발생합니다.

＃결과)

세입자가 집을 직접 보왔더라도 그 집은 보여주기 식 가짜 집일 확률이 높으며, 이후 보증금을 납부한 뒤에 집을 들어가려 할 때 ‘불법 중개인’과의 연락이 두절되어 금전적 손실뿐만 아니라 정신적, 육체적 고통의 피해를 보게 됩니다.

＃대처법)

◈ 실제 거주자가 실제하는지 주변 이웃에게 확인이 필요합니다.

◈ 계약 체결 전에 집 소유권자가 누구인지 확인해야하며, 역시나 중개인의 자격증을 반드시 체크해야 합니다.

네번째: 계약 체결

CASE 6: 허위 계약서

＃원인)

수 많은 사람들이 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 확인하지 않는다는 점을 악용하는 것입니다. 

빠르게 계약을 체결하고자 하는 성급한 마음과 복잡한 법률 용어로 인한 무지와 혼란 등의 요인으로 사기 피해에 가까워집니다.

＃결과)

부동산 계약서에 명시된 내용이 허위일 경우, 생각치도 못한 금액을 지불 해야하는 불상사가 발생할 수 있습니다. 

예를들어, 재계약할 시 추가적 부담이나 이사를 할 시 불리한 조건으로 인해 각 종 비용을 세입자가 떠안아야 할 확률이 높습니다.

＃대처법)

세입자 당사자가 계약서를 보다 주도 면밀하게 읽어보고 확인하는 것이 핵심입니다. 

이해하지 못하는 복잡한 내용은 전문가의 상담을 받을 것을 권장하며, 계약 체결 전 주변 시세 비교 확인을 통해 의심스러운 점이 있으면 즉각 확인해야만 합니다. 

또한 특약 사항에 무엇이 빠지고 추가되었는지를 확인하며 계약서는 세입자 본인이 작성하는 것이 아니기 때문에 계약서에 작성된 내용을 100% 믿는 것보다는 이를 직접 확인하고 이해해야만 하며 끊임없이 의심하고 전문가와의 상의가 무엇보다도 중요하는 점을 항상 명심해야만 합니다.

CASE 7: 연락두절

＃원인)

일반적으로 거래 당사자가 중개인에 대한 검증없는 무분별한 신뢰로 인하여 문제가 발생합니다. 

예를들어, 최근 중개인을 통하여 전세 계약 체결을 진행중인 이모씨는 갑작스레 중개인으로부터 “지금 다른 쪽에서 해당 집을 빠르게 계약하려는 사람이 나타났다.

이 집을 계약하려면 오늘 안으로 계약금 1천만원을 보내야 계약이 성사된다”라며 급하게 송금을 요구하였습니다. 

이러한 급한 결정으로 1천만원을 송금한 뒤, 해당 중개인은 그 뒤로 연락이 두절된 경우가 발생합니다.

＃결과)

이같은 사기는 금전적 반환의 어려움과 이후 피해가 해결되지 않음에도 결국 다른 집을 구해야하기 때문에 추가적인 중개 비용이 발생하며 중개인에 대한 신뢰도가 상실하여 심리적 스트레스가 극도로 발생하게 됩니다. 

이는 계약금뿐만 아니라, 보증금 전체를 일방적으로 잃을 수 있는 피해로까지 발생할 수 있는 사례입니다.

＃대처법)

◈ 계약 전 한 곳의 중개인이 아닌 여러 중개인들을 통한 정보 수집과 간보기가 필요합니다.

◈ 보증금 또는 계약금 송금 전, 해당 매물의 계약서 및 관련 서류를 반드시 확인하고 서명해야 합니다.

◈ 조급한 결정은 최대한 피하고, 의심스러운 점이 있다면 잠시 시간을 두고 결정하거나, 전문가의 조언을 구하는 것을 추천합니다.

CASE 8: 이중계약

＃원인)

임대인이 빠른 보증금 회수를 목적으로 여러 중개인을 통해 동시다발적으로 매물을 내놓는 경우가 빈번하게 발생합니다. 이는 중개인 간의 소통의 부재가 발생하게되어 여러 세입자가 동일한 집에 전세 계약을 체결하는 대참사가 발생합니다.

＃결과)

이런 이중 계약의 위험성은 의도된 사기일 수 있어 확실하게 보증금을 다시 되돌려 받기 어려울 수 있을 뿐만 아니라, 이를 반환받기 위해서 법적 소송 비용과 기회비용 및 정신적인 고통이 발생하는 큰 피해를 보게 됩니다.

＃대처법)

◈ 계약 체결 전 해당 집의 등기부등본을 확인하여 이미 등기가 되어 있는지 확인해야 합니다.

◈ 중개인이 신뢰할 만한 사람인지 중요합니다. 이렇기에 여러 중개인과의 미팅을 통해 정보 취합 및 자격 확인을 통해 거래 대상자를 선택하는 것이 좋습니다.

CASE 9: 월세 → 전세 둔갑 사기

＃원인)

임대인 없이 임대차 계약을 맺는 우리나라의 관행에 의해 발생되는 사기 유형입니다.

중개인이 임대인 대신 임차인과 전세 계약을 맺어 놓고 임대인에게는 월세 계약을 체결한다고 거짓말을 합니다. 

전세 보증금이 당연하게도 월세 보증금보다 압도적으로 비싸기 때문에 임차인이 전세 보증금을 전달하면 월세 보증금 만큼만 임대인에게 전달하고 나머지 전세금은 중개인이 몰래 가져가 잠적합니다.

＃결과)

중개인이 월세 보증금을 뺀 차액의 전세 보증금을 받고 잠적하는 경우, 아예 해당 금액을 절대로 반환받지 못할 수 있습니다. 향후 중개인의 사기 행각이 드러나기까지의 시간이 상당히 소요된 이후이기 떄문에 그때부터 법적으로 처리되는 시간과 상당한 비용이 발생할 수 있는 가능성이 높아집니다.

＃대처법)

◈ 공인중개사 자격증 확인 및 국가공간정보포털에서 등록된 중개사인지 이중 확인이 필수입니다.

◈ 부동산 공제 증서를 발급해야 합니다.

CASE 10: 임대인 변경

＃원인)

현존하는 주택임대차보호법의 빈틈 중 하나인 대항력 시기 차이 때문에 발생합니다.

◈ 임차인이 3월 1일에 입주하고 전입신고를 마쳤더라도, 임차인의 권리를 보장해주는 대항력은 3월2일부터 발생합니다.

◈ 하지만, 임대인은 3월 1일부터 즉시 효력이 발생합니다. 즉, 1일의 갭이 발생합니다.

◈ 이때 3월 1일에 기존 임대인이 다른 임대인에게 집을 판매하거나 은향에 대출도 받더라도 법적으로 문제가 되지 않습니다.

◈ 임대인의 근저당권 설정 등기는 당일 효력이 발생하기 때문에 임차인의 보증금보다 근저당권이 선순위가 되어버립니다.

＃결과)

이러한 효력 시기 차이가 발생하여 임차인이 보증금을 반환 받을 권리보다 임대인의 근저당권이 먼저 보호받게 됩니다. 

이는 임차인에게 매우 불리한 상황이 발생하게 되며 추후 보증금에 대한 문제가 발생 시 임차인은 후차순위로 밀려나게 됩니다.

＃대처법)

◈ 계약서에 특약으로 임차인이 일주일의 다음 날까지 임대인 변경과 근저당권 설정 행위를 금지하는 조항을 반드시 집어넣어야 합니다.

◈ 등기부등본을 발급하고 임대인을 변경하는 신청 내용이 존재하는지 확인해야 합니다.

◈ 전세권 설정을 고려해보셔야 합니다. (단, 임대인의 동의가 필요하며 설정 시 추가적인 비용이 발생합니다.)

*전세권이란? 타인의 부동산을 임대한 ㄴ것을 넘어서서 권리까지 보장받을 수 있습니다. 또한, 효력이 당일 발생되기 때문에 후순위 채권자들보다 먼제 변제받을 수 있습니다.

CASE 11: 신탁 사기

＃원인)

개인이 아닌 부동산 전문 회사에 부동산 명의 전체를 위탁 해놓은 경우를 ‘신탁’이라고 합니다. 

따라서 집주인은 독단적으로 계약 및 행위를 처리할 수 없으며 반드시 부동산과 관련된 일을 신탁 회사를 통해서 진행해야만 합니다. 

만약 신탁 회사의 동의가 없이 집주인과 계약을 한다면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

＃결과)

신탁 회사의 동의없이 집주인과 직접 계약을 하게 된다면, 계약이 완전히 무효 처리가 될 수 있습니다. 

왜냐하면 집주인의 권리 전체를 가진 신탁회사가 동의하지 않은 계약은 사실상 법적 실효성이 없기 때문에 계약이 성사 될 수 없습니다.

＃대처법)

◈ 등기부등본을 확인하여 내가 들어가려는 집이 집주인이 아닌, 신탁되었는지 확인이 필요합니다.

◈ 만약 신탁이 되어있다면, 신탁원부를 확인해야만 합니다.

다섯째: 계약 종료

CASE 12: 보증금 번환 거부

＃원인)

임대인의 보증금 반환 거부의 사유는 여러 가지가 있습니다. 집주인의 개인 사정으로 인한 경제작 어려움 혹은 악의적인 탐욕. 

아니면 임차인의 보증금을 다른 곳에 투자하여 전부 상실하여 반환 시 어려움을 겪는 등 다양합니다.

＃결과)

임차인은 보증금을 받아야할 시기에 반환받지 못하여, 다음 이사 갈 집의 계약 잔금을 치르지 못하는 상황이 발생합니다.

이러한 문제로 인하여 임차인은 불필요한 추가적인 대출 또는 금전을 빌려야할 상황이 나타납니다.

무엇보다 이러한 과정으로 인하여 대출 및 차용으로 인한 불필요한 이자 지급과 동시에 반환을 위한 법적인 절차를 진행함에 따라 많은 시간과 비용이 발생됩니다.

＃대처법)

◈ 임차권 등기 명령 신청 (이사를 가더라도 법적 대항력 유지를 위한 방법)

◈ 내용증명 발송 (법적 효력은 없으나, 이후 소송까지 진행 시 현재 상황을 공적으로 증명하기 위한 초기적인 절차)

◈ 보증금 지급명령 신청

지금까지 부동산 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 전세 사기 유형과 대처법을 소개해드렸어요!

이러한 사기 유형은 전세 사기 외에도 월세 및 매매 등과 같은 상황에서도 적용되는 사기 유형과 유사하기 때문에 반드시 참고하고 숙지하셔야해요!

이상 에디터 연우였습니다!

다음 주제로 만나요. :)