안녕하세요, 뉴레카 에디터 연우에요. :)

오늘은 근린생활시설의 전세사기 위험성에 대해 소개해드릴까해요.

근린생활시설이라하면 조금 생소하실 수 있는데요,

오늘은 그것을 파헤쳐 보려고해요.

자, 시작해볼까요?

근린생활시설 빌라

WHAT: 근린생활시설 빌라란?

근생빌라는 '근린생활시설'의 상가 일부분을 주거용으로 개조해서 사용하는 불법 주택입니다.

근린생활시설은 건축법에 따라 소매점 등 일상생활과 관련 있는 상가 시설로 사용하는 시설입니다.

우선 전문가가 아닌 일반인들은 주거용 빌라와 근생빌라를 구별하기가 쉽지 않습니다. 

일단 겉모습이 일반 빌라와 비슷하고 근린생활시설애 대해서 정확히 알지 못하기 때문에 임대로 나왔으니 큰 문제없다고 생각하게 됩니다.

근생빌라의 임대인들은 불법인 측면을 고려해서 주변시세보다 저렴하게 내놓기 때문에 사회초년생들이 근생빌라를 선택하는 경우가 많다고 합니다.

그러나, 근생빌라는 주거용이 아니라 상가 건물로 분류가 되는 관계로 보증금을 안전하게 지키는 데 문제가 생길 수 있다는 것입니다.

WHY: 왜 근린생활시설 빌라를 만들까?

＃수익의 극대화

건축주 입장에서는 가능한 작은 면적의 토지를 매입하여 최대한 많은 세대수의 건물을 건축하여 수익을 극대화를 노립니다.

주거용 건물의 경우 세대당 0.5대의 주차공간을 만들어야하지만, 근린생활시설의 경우 134㎡(약 40평) 기준으로 주차공간을 만들면 됩니다.

따라서 주거용 건물이 더 강한 규제로 통제되기 때문에 토지의 면적이 적다면 우선 근린생활시설로 허가를 받아 최대한 많은 세대수를 만들게 되는 과정입니다.

이러한 근린생활시설의 주거용건물은 다세대 건물이 대부분이며 이것을 흔히 ‘다세대 빌라'라고 칭합니다.

하지만, 명확하게 구분해야하는 것이 건축법상 다가구주택은 3층이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층이하로 규정돼 있지만 근린생활시설은 층수 제한을 별도로 두지 않습니다.

HOW: 근린생활시설인지 어떻게 알 수 있을까?

등기부등본에서 근린생활시설을 확인할 수 있는 곳은 '표제부'입니다.

철근콘크리트구조, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 그리고 층수가 기재되어 있습니다.    

표제부에 ‘근린생활시설’이라는 글자가 적혀 있으면 그다음엔 반드시 다음으로 건축물대장에서 몇층이 근생인지를 확인해야 합니다.

<건축물대장>은 정부24에서 무료로 열람이 가능합니다.

등기부등본에는 '단독주택 및 몇 종 근린시설'로만 표기되어 있어서 몇 층이 근린시설인지 확인이 필요합니다.

‘근린생활시설’에 임대차계약을 맺는건 위험할까?

＃주거용 근린생활시설

근린생활시설은 ‘주거용'으로만 사용한다면 외관상 지장이 없으며, 나아가 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

즉, 불법 건축물이라도 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법이 적용됩니다. 전입신고 후 확정일자를 받아 임대인에 대한 대항력을 갖출 수 있습니다.

또한, 공동주택 및 근린생활시설이라고 표기되어 있으면 주거용으로 문제 없습니다 = ‘주상복합’

◈ 대항력 요건인 전입과 점유를 갖춘다면 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖을 수 있습니다.

◈ 대항력과 우선변제권을 갖는다면, 임대차계약을 체결한 물건이 경매로 넘어간다 하더라도 낙찰자에게 보증금을 청구하거나 낙찰대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는 기회를 갖을 수 있습니다.

◈ 주거용인지 상업용인지는 임대차목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라, 해당 물건의 실지용도에 따라 정해야합니다.

◈ 판단 기준은 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상샐활을 영위하는지 여부에 따라 아울러 고려하여 학목적적으로 결정해야합니다.

‘근생시설’의 안전성과 문제점

대항력과 확정일자를 갖춘다면 안전할까?

근린생활시설은 상업용으로 사용한다면 문제가 되지 않지만, 주거용으로 사용하면 ‘건축법상’ 불법이 됩니다.

그래서 ‘근생 빌라’는 법적으로 주택이 아니기 때문에 세입자가 전세 대출을 받을 수 없습니다. 근생빌라가 시세에 비해 저렴한 이유가 바로 이 때문입니다.

문제는 전세보증보험에도 가입할 수 없다는 점입니다. 운 좋게 대출을 받지 않아도 되는 저렴한 전세를 찾아 전 재산을 보증금으로 넣었는데 알고 보니 근생빌라였다면? 요즘처럼 역전세, 깡통전세가 기승할 때 보증금을 돌려받기는 사실상 불가능해집니다.

＃ 만약, 대항력과 확정일자를 갖춘다면?

◈ 불법 개조가 적발될 경우 소유자는 최대 시세의 10%인 이행강제금을 매년 납부

◈ 이행 강제금을 내지 않으려면 개조된 부분을 원상복구

◈ 상복구시 추가 비용 발생, 근생 시설로 허가받은 층에는 더이상 세입자를 받을 수 없음

◈ 낙찰이 쉽지 않고 낙찰가도 낮음

이러한 이유로 세입자가 모든 요건과 우선순위를 갖췄더라도 보증금을 전부 돌려받기는 힘들어집니다.

마지막으로 반드시 근린생활시설을 계약 위험성을 확인하기 위해서는 등기부등본 표제부에 ' 근린생활시설'이라는 표기가 있으면 이 용도로 등록된 층이 몇 층인지 그리고 본인이 계약하고자 하는 층수의 용도가 무엇으로 되어 있는지 건축물대장을 확인해야 하셔야해요.

여기까지 근린생활시설의 전세사기 위험성에 대해 소개해드렸는데요!

다음에는 다른 주제로 다시 만나뵙겠습니다. :-)

이상 뉴레카의 에디터 연우였습니다.