안녕하세요. 뉴레카 연우입니다!

오늘은 생활형 숙박시설에 대한 전입신고가 가능한지, 정부의 규제는 무엇이 있는지, 장단점 그리고 특징을 알아보려합니다.

바로 시작해보죠! 😄

생활형 숙박시설이란?

숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 혼종으로 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 말합니다.

법률에는 '생활숙발시설'로 명시되어 있으며, 통상 '레지던스'로 지칭합니다.

호텔의 서비스와 주거용 오피스텔의 서비스를 합친 개념으로, 취사와 세탁이 가능한 중장기 숙박시설입니다.
 

◈ 호텔과 같이 호텔에서 청소나 조식등의 편리 서비스를 제공

◈ 주택에 해당되지 않기 때문에 주택법에 적용되지 않음

◈ 건축법과 공중 위생법이 적용

호텔 vs. 주거용 오피스텔 vs. 생활형 숙박시설의 차이점

Question.

생활형 숙박시설이 오피스텔과 다른점이 있나요?

일반적으로 생활형 숙박시설과 주거용 오피스텔에 대한 차이점에 대해 잘 알지 못합니다. 하지만 이 둘의 태생 자체가 다른 개념입니다.

＃오피스텔

건축법 용도상 ‘업무시설’에 속하며 업무 및 주거용 모두 사용되고있는 개념입니다.

이는 정부가 1인 가구 증가세에 따른 부족한 주택 공백을 해결하는 방편으로 도입한 유용한 주거공간으로 활용되고 있습니다.

오피스텔의 투자 목적으로는 일반임대사업자 또는 주택임대사업자로 운영되며 월세를 받기 위한 구조의 개념입니다.

＃생활형 숙박시설

법적 용도상 ‘생활형 숙박시설’은 주거가 아닌 ‘숙박시설’에 속하기 때문에 숙박업 신고를 반드시 해야합니다.

생활형 숙박시설은 일반임대사업자가 숙박업 신고를 통해 운영하는 구조로 주택 수에 포함되지 않아 다주택이 가능하며, 호텔과 모텔에게 명확한 피해를 입히지도 않아 주택 및 숙박 규제 모두다 회피하는 기형적 시스템입니다.

‘생활형 숙박시설’에 대한 정부 규제

2021년 4월 국토교통부는 건축법 시행령을 개정하여 생활형 숙박시설을 주택용도로 사용할 수 없도록 규제하였습니다.

개정안에 따르면,

◈ 아파트처럼 분양받아 실거주를 할 수 없도록 규제

→ 2021년 4월 건축법 개정

◈ 신규 생활형 숙박시설을 분양 시 숙박업 신고가 의무화

→ 규제를 어길 시 이행강제금 10% 부과

→ 주택 수 포함

→ 부가세 반환 등 패널티 부여

◈ 규제 이전 분양된 생활형 숙박시설은 주거용 오피스텔로 용도 변경 또는 이행강제금 부과

→ 2023년 10월 14일까지 주거용 오피스텔로 용도 변경 유예.

→ 발코니 설치, 바닥난방 등 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 변경해야만 함

→ 이행강제금 10% 부과

→ 공중위생법상 미신고로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형

생활형 숙박시설은 전입신고가 가능할까?

생활형 숙박시설은 ‘숙박시설’이기 때문에 전입신고를 할 수 없습니다.

단, 예외 조항이 있습니다.

◈ 집주인이 개인사정이 있어 30일 이상 주거할 곳이 없거나 장기 투숙을 해야하는 상황일 때

◈ 원칙적으로 불가하지만, 주거용으로 사용되는 것을 입증할 때 전입신고가 가능

→ 대신 소유자의 주택수에 포함되어 세금 중과세를 적용

이러한 까다로운 조건 또는 전입신고를 할 수 없는 원칙으로 최대한 숙박시설로서 투숙객을 받아야합니다.

결정적으로 세입자는 해당 주택물에 대해서 전세대출을 받을 수 없습니다.

생활형 숙박시설의 장단점은 무엇일까?

＃장점

①. 주택 수 미포함

생활형 숙박시설은 숙박시설로 분류되기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다.

다수의 부동산을 구매하여 투자를 목적을 갖는 다주택자들에게는 큰 장점입니다.

단, 생활형 숙박시설에 전입신고하여 30일이 경과한다면 주택 수로 적용됩니다.

②. 청약통장 불필요

생활형 숙박시설은 주택에 포함되지 않기 때문에 19세 이상 성인이면, 거주지에 상관없이 어떤 생활형 숙박시설이든 청약이 가능합니다.

③. 분양권 전매 가능

생활형 숙박시설은 전매가 가능하며 집주인이 실거주할 필요도 없습니다.

장·단기 투자용도로 수익을 창출하기 좋습니다.

④. 종합부동산세 및 양도세 중과 미포함

주택 수에 포함되지 않기 때문에 다주택자라 4.6%의 취득세만 내고 별도의 양도세 중과도 없습니다.

또한 주택으로 포함되지 않기 때문에 주택담보대출 규제인 LTV의 영향을 받지 않습니다.

⑤. 좋은 입지의 투자처

생활형 숙박시설은 주택법의 제한을 받지 않아 주택용 토지가 아닌 상업용지에 건축을 시행하는 것이 가능합니다.

일반적으로 도심지 역세권 및 상업시설이 몰려있는 곳에 위치하고 있으며 아파트 및 오피스텔 대체용으로 이를 주거로 사용하는 수요가 많습니다.

＃단점

①. 전입신고 제한 및 세입자 전세대출 불가

생활형 숙박시설은 주택 수에 포함되지 않지만 전입신고를 하게된다면 그 즉시 임대인의 주택 수로 포함되어 적용됩니다.

이는 곧 최소 2채 이상의 다주택자로 전환되어 종합부동산세, 재산세, 양도세 중과를 적용받습니다.

원칙적으로 생활형 숙박시설은 주택 수로 포함되지 않고 주택법에 적용되지 않으니 주택 관련  대출은 불가능하며, 특정 조건의 담보 대출 또는 임대사업자 대출 등으로 진행해야 합니다.

②. 높은 취득세

주택법에 적용받지 않아 일반 주거용 부동산 대비 취득세가 4.6%의 높은 세금이 부과됩니다.

주택임대사업자 등ㄹ록이 불가능하며, 생활형 숙박시설은 월세공제를 받을 수 없습니다.

연말정산 시 공제대상이 되는 월세액은 건축법 시행령상 주거용 오피스텔 또는 고시원에 한정되어 가능합니다.

③. 낮은 전용률과 주차공간 부족

전용률이 45 ~ 59%로 아파트(70 ~ 80%)보다 낮습니다.

전용률이 낮다보니 주차공간 확보에 대한 규제를 덜받아 주차공간이 매우 부족합니다.

주차면수가 아파트 대비 33%만 확보하여도 생활형 주거시설의 인허가됩니다.

이는 입지 대비 주차공간의 부족으로 그 장점을 최대한 살릴 수 없습니다.

특이사항

①. 생활형 숙박시설의 개별 호실의 등기 및 처분이 가능한가요?

호실별 구분 등기가 되기 때문에 매매 · 상속 · 증여 등의 소유권 행사가 일반 오피스텔과 동일합니다.

②. 오피스텔과 다른 점은 무엇인가요?

생활형 숙박시설은 공중위생관리법상 숙박에 대해 실내에서 취사가 가능하며, 오피스텔과 시설적인 차이는 사실상 없습니다.

◈ 주거용 오피스텔에 설치할 수 없는 발코니를 설치할 수 있음

◈ 오피스텔은 단기임대(30일이내)가 불가능하나, 생활형숙박시설은 단기임대가 가능하며 에어비앤비나 공유숙박 플랫폼에 올려 단기 숙박 고객을 받을 수 있습니다.

③. 분양시 실거래 신고 대상일까요?

부동산 거레신고 등에 관한 법률에 의거하여 생활형 숙박시설도 부동산 매매계약체결 후 30일 이내 부동산 실거래 신고를 반드시 하셔야합니다.

④. 생활형 숙박시설은 부과세를 돌려받을 수 있을까요?

생활형 숙박시설을 일반임대사업자로 등록 후 자가이용 시 환급 받은 부가세는 추징 당할 수 있습니다.

이상 생활형 주택시설에 대한 정보를 알아보았어요.

다음 주제로 만나요 여러분!

뉴레카의 에디터 연우였습니다. 🥰