안녕하세요, 에디터 연우에요!

오늘은 조금 생소한 신탁 전세사기의 유형과 예방법에 대해 소개해드릴까해요.

전세 사기라함은 갭투자로 인한 빌라왕, 깡통 전세 등이 유명한데요, 사실 지난 6월 인천 지역을 중심으로 신탁 부동산 전세사기가 다수 발생되었다고 해요.

왜 이런 일이 발생하였고 어떻게해야 이런 사기를 사전에 예방할 수 있는지에 대해 다같이 신탁 전세사기의 의미와 수법 그리고 예방법에 대해 알아봐요!

신탁 부동산의 개념과 피해사례

CONCEPT: 신탁 부동산이란?

임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는걸 의미합니다.

임대인은 소유한 주택을 담보로 대출을 받을 수 있고, 아니면 다른 수익을 얻기 위해서 신탁을 하는 경우가 있습니다.

즉, 임대인은 신탁사에게 소유권을 이전하여 완전히 맡기는 것을 의미합니다.

소유권이 이전되기 때문에 집주인은 신탁사의 동의 없이는 임대 또는 어떠한 계약도 단독으로 처리할 수 없습니다.

CASE: 신탁 전세 사기의 피해 사례

피해 사례 1.

2019년, 마산에 사는 임대인 A씨는 2019년 1월에 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았어요.

그럼 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의 없이는 집을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 이를 속이고 15가구의 세입자들과 계약을 강행해버렸어요.

보증금을 가로챈 거죠. 신탁회사 동의 없이 계약했으니, 계약 자체가 무효가 됐어요. 세입자들은 하루아침에 쫓겨나게 됐고요.

그렇게 세입자들은 총 5억 원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 됐어요.

피해 사례 2.

2020년, A씨는 신탁 설정된 건물에 수탁회사와 우선수익자 동의없이 위탁자인 임대인 명의로 계약을 했어요.

계약당시 중개인들에게 신탁이 설정되어 있지만 A씨를 포함한 피해자들의 전세금으로 대출을 갚을거라고 전세계약서에 특약을 넣었다고해요.

계약당시 중개인들에게  신탁원부를 제공받지 못했고, 신탁 신경 안 써도 된다고 설명들었다고해요.

3,400만원까지 소액임차인 보호가 된다고 설명들어서 전세계약을 했는데, 수탁회사 동의 없는 계약이라 "무효"이고 임차인 보호도 되지 않는다는 것을 나중에 알았다고해요. 

사건 관련자들이 해당 건물의 대출금을 연체하여 이 건물은 공매로 넘어갈 예정이라고해요.

위탁자인 임대인의 재정상태가 좋지 않아 임대인 명의의 재산은 압류되었거나 경매, 공매 진행중이에요. 피해자들은 가압류할 물건도 찾지 못한 상태라고해요. 

피해 사례 3.

2021년, B씨는 한 중개업소를 통하여 아파트 전세 계약을 맺게 되었어요.

근데 이미 해당 아파트 물건이 신탁등기된 등기부등본을 보고도 이를 해제하여 준다는 말만 믿고 계약을 진행 후 잔금까지 치룬 뒤 해당 집으로 이사하였어요.

이후 등기부 등본 조차 떼어 보지도 않고 한참을 지나 B씨는 피해 사실을 뒤늦게 알게 되었어요.

이렇게 B씨는 전세금 3억 5천만원을 완전히 잃게 될 위기에 처했어요. 

하지만, 이 사례에서는 이미 신탁 등기된 사실을 중개인에게 고지를 받았고, 임대인이 이행을 해주지 않았으며 법무사를 통해모든 해제 서류를 전달 받을 후 잔금일 치뤘어야했는데 과정을 소홀하게 한 점에 따라 더이상 법적 도움을 받기는 힘들다고 해요.

피해 사례 4.

C씨는 신탁 등기가 되어 있는 아파트를 계약할 당시, 신탁등기가 무엇인지도 모르고 위탁자와 임대차계약을 체결하여 전입신고와 확정일자를 받고 거주하고 있었어요.

하지만 거주하는 동안 해당 주택이 신탁 재산의 처분으로 경공매가 진행되어 세입자가 배당신청을 하였으나 배당신청이 인정되지 않아서 전세보증금을 회수하지 못하였어요.

그 이유는 신탁원부의 내용에는 위탁자에게 임대차계약 체결 권한이 없었는데, 권한이 없는 위탁자와 계약한 세입자의 전입신고와 확정일자 효력은 인정되지 않았기 때문이에요. 

이로써, 피해자는 전세 보증금을 전부 반환받지 못할뿐만 아니라, 당장 거주하는 집에서도 퇴거해야하는 상황에 놓였어요.

위의 4개의 사례는 서로 다른 케이스이지만, 공통점은 신탁 회사와 직접 계약을 진행하지 않고 신탁사의 동의없이 위탁자와 계약하여 전세 보증금 반환이 힘들뿐만 아니라,

무단으로 거주하는 ‘불법 점유자’로 간주하여 강제 퇴거 조치를 받게된다는 점입니다. 그래서 신탁 부동산을 계약을 진행할 시 반드시 전문가의 조언과 동행이 무조건적으로 안전합니다.

신탁 부동산 사기 예방

SOLUTION: 사전 예방법

1.  등기부등본 확인하기

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있어요.

임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없어요.

보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안 돼요.

이러한 경우에는 위탁자가 아닌 해당 신탁사와 직접 계약을 맺고 회사에게 보증금이나 월세를 지급해야해요. 왜냐하면 해당 물건은 신탁회사의 소유이니깐요.

만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있어요.

신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천해요.

2. 신탁원부 확인하기

신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류예요. 

따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있어요.

신탁원부를 확인하기 위해서는 등기소에 직접 내방하여 발급받으셔야 합니다.

해당 물건의 신탁원부 서류에 임대차 계약을 위탁자인 임대인에게 위임하는 내용은 존재하지 않는다면 반드시 신탁사와 직접 계약을 진행하거나, 위탁자인 임대인이 신탁사로부터 동의서를 받아 법무사로부터 확인 절차가 끝난 이후 계약을 진행하셔야 합니다.

이 과정에서 문제 없이 처리된다 하여도 꼭 보증금 또는 월세는 신탁사에게 입금하셔야 합니다. 

개인적으로는 정상적인 절차를 거친다면 신탁사 물건의 계약을 진행하시는데 문제는 없지만, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천해요.

오늘은 신탁 부동산의 개념과 사기 유형 그리고 예방법을 알려드렸어요.

비록 신탁 등기 물건을 계약하지 않으시더라도

해당 물건에 대한 이해와 대처 방법을 알고 계신다면

혹여나 사기 피해를 사전에 방지할 수 있으므로,

반드시 숙지하시면 좋을 것 같습니다!

이상 에디터 연우였습니다!

뉴레카 여러분 또 다른 주제로 만나요. :)

(˵ ͡~ ͜ʖ ͡°˵)ﾉ