[에디터'S PICK] 전세계약서에 꼭 넣어야 할 '특약사항'을 알아보자!
팀뉴레카
[에디터] 연우
2023.11.23 19:33
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안녕하세요, 에디터 연우입니다. 😎
오늘은 ‘전세계약서’를 작성할 시 반드시 넣어야할 ‘특약사항’에 대해서 알아볼거에요.
일반적으로 계약서 작성 시 공인중개사분들의 가이드에 따라 어련히 잘하겠거니하는 생각이 있는데요,
물론 문제가 없는 경우가 많겠지만..!
그래도 요즘 시국이 그렇지 않다는 점 여러분 모두 알고 계실꺼라 생각해요.
그래서 오늘 전세계약서에 어떤 ‘특약사항’이 들어가야 할 지 꼼꼼히 알아보도록 해요!👍
전세계약시 ‘특약사항’
1. 집주인이 체납한 국세, 지방세, 각 종 세금에 대한 특약사항
◈ 임대차계약하기 전 임대인이 납부하지 않은 국세와 지방세 등 각 세금은 임차인보다 순위가 빠르기 때문에 확인하고 계약서를 작성해야 합니다.
◈ 1,000만 원 초과한 임대차계약서를 작성한 임차인은 임대차계약서만 있으면 임대인 동의 없이 집주인의 세금 체납여부를 확인할 수 있습니다.
→ 관할 세무서에서 확인 가능
◈ 하지만, 계약 전에는 임대인의 동의가 있어야 열람이 가능합니다.
◈ 그래서 가계약금을 넣은 후 계약을 진행할 때 반드시 ‘특약사항’을 넣어야 합니다.
<특약사항 예시>
"임대차계약을 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우, 임대인은 즉시 체납된 세금을 완납하도록 한다.
만약, 불이행시 임대인과의 체결한 임대차계약을 해지할 수 있으며 계약금을 임차인에게 모두 돌려 준다." |
2. 빌라 전세계약 시 특약사항
빌라를 소유한 임대인이 전세세입자와 임대차계약을 했는데, 타인 또는 대포명의자(명의만 빌려주는)에게 소유권 이전을 진행하고 전세세입자들의 전세보증금을 갖고 사라지는 전세사기를 막기 위한 ‘특약사항’니다.
◈ 이는 집주인이 혹여 빌라의 소유권 이동을 독단적으로 행동하지 못하게 하는 법률적 · 심리적 압박 효과를 갖고 있습니다.
<특약사항 예시>
"임대인은 계약기간중 해당 주택/빌라를 매매 또는 소유권 이전 등의 이유로 소유자의 변동시 즉시 임차인에게 알리고 이때 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
임대인은 임차인이 계약을 해지할 경우 임차인에게 그 즉시 보증금을 반환하기로 한다." |
3. 전세대출 및 보증보험 가입 조건에 대한 특약사항
전세대출이나 보증보험 가입이 될 줄 알고 계약했으나, 이 두 가지를 진행할 수 없는 경우 계약금 손실이 있을 수 있기 때문에 넣는 ‘특약사항’입니다.
전세대출은 전세 계약 후 신청이 가능하며, 보증보험은 잔금을 모두 치르고 이사 후에 가입이 가능
하지만, 계약 전 이 2가지가 신청이 가능한지 여부에 대해 확실치 않기 때문에 특약사항은 반드시 필요합니다.
<특약사항 예시>
"본 임대차계약은 임차인의 전세자금대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며,
임대인 및 주택의 법률 및 기타 하자로 인하여 전세대출 · 전세보증보험 가입이 불가능할 시
현 계약을 그 즉시 파기 및 무효화하고 보증금을 반환해야한다." |
4. 임차인이 사정상 전입신고가 불가능할 때 특약사항
임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하려면 임차한 주택에 이사하여 점유한 뒤 전입신고를 해야하고, 확정일자도 받아야 합니다.
하지만 개인 및 기타 사정상 전입신고를 할 수 없는 경우 특약사항을 넣을 수 있습니다.
◈ 만약, 전입신고가 불가능하다면 전세권설정을 해두어야 만에 하나 경매에서 배당받을 수 있기 때문에 위와 같은 특약사항이 필요합니다.
◈ 가계약할 때 이런 요구를 하지 않다가 마지막 잔금 치를 때 전세권 설정 등기해 달라고 하면 임대인이 거부하는 경우가 있으므로 반드시 가계약서 작성시 특약사항에 넣도록 합니다.
<특약사항 예시>
"임대인은 임대차계약의 잔금 후 계약이 최종 체결될 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고,
임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하여 위 절차에 적극 협조해주기로 한다." |
5. 전세 근저당 특약사항
특약사항을 걸어두지 않은 계약서에서 가장 많은 전세사기가 일어났던 사항입니다.
◈ 임대인의 근저당은 접수한 당일 효력이 발생하지만, 임차인의 확정일자는 그 다음날 효력이 발생합니다.
◈ 그래서 이사한 당일 확정일자를 바등면 그 다음날 0시에 효력이 발생하니 전세 근저당 특약사항을 필시 넣어야 합니다.
<특약사항 예시>
"임대인은 임대차계약의 잔금 후 계약이 최종 체결될 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고,
임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하여 위 절차에 적극 협조해주기로 한다." |
6. 선순위 근저당 말소
대출이 있는 임대인은 임차인의 전세보증금을 받아 근저당을 말소하기 때문에 잔금을 치르면서 동시에 근저당 말소 특약을 넣고 공인중개사분과 함께 은행에 가 직접 근저당 말소를 진행해야합니다.
단, 은행은 공인중개사, 임대인, 임차인 모두 동행합니다.
<특약사항 예시>
| "선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소한다. 또는 잔금을 치르면서 동시에 말소한다." |
7. 전세반환보증 특약사항 - 주택임대사업자일 경우
임대사업자의 경우 전·월세 구분 없이 보증금 5천만 원 이상이면 전세보증보험 가입이 의무화 되어있으나, 1년 단기 가입만 하고 임차인에게 알리지 않는 경우 있습니다.
<특약사항 예시>
| “임대인은 전세반환보증 전액 2년 가입 후 보증서를 임차인에게 발송해 준다.” |
8. 전세보증금 반환 특약
기존 임차인이 나가고 다음 임차인이 들어올 때, 임대인은 새 임차인에게 전세보증금을 받아 현재 임차인에게 넘겨주는 경우가 많습니다.
이는 임차인 전세보증금의 안전을 강화하는 특약사항입니다.
<특약사항 예시>
| “임대차 기간 만료일에 임대인은 전세보증금을 즉시 임차인에게 반환한다." |
임차인은 임대차계약서를 작성 시 정말 많은 것을 고려해야해요.
수 많은 특약사항과 확인해야할 서류는 정말 수 십가지를 검토해야하는데,
임차인으로써 이 모든 것을 상세하게 확인하기는 쉽지 않아요. :-(
그래도 결국 임차인의 전세보증금을 확실하게 지키는 방법은 스스로 조심하고 검토하는 것이 가장 확실한 방법이에요.
사기예방봐 나의 보증금을 지키기 위해서라도
꼭 숙지하시길 바랍니다!🧐
다음 주제로 찾아뵙겠습니다~ 👋
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