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뉴레카의 꿀팁만을 전하는 에디터 연우에요. 😁

오늘은 아파트 재건축과 리모델링의 차이를 소개해드리겠습니다.

우선 바로 시작하는게 좋겠죠?

리모델링이란?

리모델링이란 15년 이상의 노후된 아파트의 기능향상과 주거환경 개선을 위해 건축물 일부를 증축하거나 수선하는 것을 의미합니다.

→ 리모델링 사업은 아파트의 유지, 관리, 보수, 개선을 포괄한 개념입니다.

증축은 평수를 확장하는 수평증축, 층을 더 높이 쌓는 수직증축이 있습니다.

또한 아파트 단지 내 별동 건물을 추가로 지을 수 있으며, 오래된 아파트의 경우 지하주차장이 없거나 매우 협소할 수 있는데 리모델링을 통해 지하주차장을 지을 수 있으며, 커뮤니티와 운동시설, 각 종 편의시설 등을 추가할 수 있습니다.

일반적으로 리모델링 사업은 재건축 사업보다 사업기간이 매우 짧은 편에 속합니다.

재건축이란?

재건축이란 30년 이상 노후된 아파트가 안전문제 등으로 인해 거주 기능을 상실했다고 판단되었을 때, 기존 아파트를 완전히 부수고 새로운 신축 아파트를 건설하는 것을 말합니다.

보통 구축 아파트를 허물고 재건축 사업 방식을 채택하여 신축 아파트를 짓는 방식이 사업성이 매우 좋은 편에 속하나 각 종 절차와 총 사업기간이 상당히 오래 걸리고, 무엇보다 경제 상황에 따른 추가 공사비 또는 불경기 등이 겹치면 수 많은 불안 요소가 자리잡을 수 있는 점이 특징입니다.

최근에는 불확실한 사업성과 장기간 쇼오되는 사업기간 등의 이유로 재건축을 포기하고 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 늘어난 편입니다.

리모델링 vs. 재건축 장단점 비교

＃법적근거

리모델링은 주택법을 근거하며, 재건축은 도시 및 주거환경 정비법을 근거로 합니다. 따라서 리모델링이 적용받는 법률조항이 복잡한 측면이 있습니다.

＃사업가능 연한

리모델링은 15년 이상으로 비교적 짧으며 재건축은 30년 이상으로 상당히 긴 편입니다. 

＃조합설립 동의률

조합설립 동의률은 리모델링은 ⅔ 이상 동의 시, 재건축은 ¾ 이상 동의 시 조합설립이 가능합니다. 재건축 조합설립을 위한 동의률이 더 까다로운 편입니다. 그러나 재건축 보단 리모델링 케이스가 현저히 적기 때문에 리모델링 조합설립이 진행 과정에서 난항을 겪을 수 있습니다.

＃안전진단

안전진단은 리모델링의 경우 수평증축은 C급 이하, 수직증축은 B급 이하를 충족해야 합니다. 수직증축이 수평증축보다 사업성은 좋을 수 있으나 조건 충족 면에서 상당히 어려운 측면이 있습니다.

재건축의 경우 안전진단 D등급 이하를 충족해야만 재건축 허가되지만, 최근 1기 신도시 재건축 활성화를 위해 정부는 안전진단을 대폭 완화하는 정책을 추진 중에 있습니다.

＃공사 방식

공사 방식은 리모델링은 대수선을 하거나 부분철거하여 증축하는 방식인 반면, 재건축은 완전히 철거 후 새롭게 신축하는 방식입니다.

＃기부채납

기부채납은 리모델링은 없으나, 재건축의 경우 도로, 공원, 녹지 등을 정부에 제공해야 하는 의무를 가집니다.

＃초과이익 환수

초과이익 환수는 리모델링은 없으나 재건축은 초과이익분에 대한 환수 의무가 있을 수 있으며, 수익금 3천만원 초과 시 초과금액의 10%에서 최대 1억 1천만원 초과 시 초과이익분의 50%가량 세금으로 내야 합니다.

＃임대주택 의무

임대주택 의무는 리모델링의 경우 없으나, 재건축은 지역에 따라 증가 용적률의 15~20% 정도를 의무로 반영해야 합니다.

＃용적률

용적률은 리모델링의 경우 건축심의를 통하므로 법에 의해 별도 제한을 두지 않으나, 재건축은 법정 상한을 반드시 지켜야 합니다. 3종 일반 거주지역의 경우 300%입니다.

＃총 사업기간

리모델링은 짧은 펴니나, 재건축은 보통 10년 정도 기간이 소요됩니다.

아파트 리모델링과 재건축 사업의 특징과 장단점을 알아 보았습니다.

사업의 취지와 고려해야할 조건과 사업성을 면밀히 따져보아야 하지만, 재건축이든 리모델링이든 조합 구성원들의 의견 취합과 일치가 가장 중요하며 입지와 현실적인 부분을 반영하여 추진하는 것이 중요합니다.

오늘도 여러분의 궁금증을 해결할 수 있도록 도와드린 뉴레카의 에디터 연우였습니다.

다음 주제에서 만나요. :-)