안녕하세요. 뉴레카 에디터 연우입니다!

오늘은 대한민국 국민들이라면 누구나 한 번은 들어봤을 ‘갭투자’에 대해서 간단히 설명드릴까해요.

갭투자의 정의와 특징과 장단점을 알아보겠습니다.

‘갭투자’란?

갭투자란 전세를 끼고 주택을 매입하여 시세차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말합니다.

만약, 신축 아파트의 매매 가격이 10억원일 때 전세 시세가 7억이라면, 투자자 A씨는 3억원의 자기 자본으로 주택을 구매할 수 있습니다. 

또한 이 3억원도 대출을 통해 재원을 마련하여 구매가 가능하기 때문에 사실상 무자본에 가까운 돈으로 주택을 구매할 수 있다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

갭투자의 방법은?

전세끼고 매입

기존 주택에 전세 세입자가 있는 주택을 구입하는 방법입니다.

전세를 끼고 주택을 구입할 시 전세 세입자의 계약 잔여일을 확인하여 계획을 세울 수 있습니다.

1. 전세 세입자가 거주한 기간이 짧거나 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면, 4년간 최대 전세금 5% 증액이 가능합니다.

2. 전세 세입자가 계약만료시점이 다가온다면, 새로운 시세로 하여금 다시 전세 계약이 가능합니다.

전세맞춰 매입

전세 세입자가 없는 공실 주택을 매입하여 새로운 전세 세입자를 맞추는 방법입니다.

매매 계약을 체결할 시 잔금일을 3개월 정도의 텀을 두고 그 기간 내 전세세입자를 맞춰 입주시켜 매매합니다.

왜 ‘갭투자’ 를 할까?

1. 주택 매매가격은 상승하지 않지만, 전세 가격만 상승하는 시기

이 시기는 부동산 시장이 일정 기간 침체를 겪고 있을 때 나타나는 시기입니다.

부동산 침체기에 접어들면 매매가가 더 하락할 것을 두려워하여 전세 수요가 급증해 매매가격은 정체 및 하락하고 전세가격은 상승하게 됩니다.

2. 전세가격에 상승에 따른 매매가격이 함께 올라가는 상황

오랜 부동산 침체기로 인해 전세의 수요 급증으로 전세 가격이 상승하게되면, 매매 수요가 증가해 매매가격이 동반 상승하게 됩니다.

이때 전세 · 매매가격 상승으로  구매자들의 구매심리를 자극하게 돼, 갭투자 수요가 증가하게 됩니다.

3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건이 많을 때

주택 매매가가 장기간 정체 및 하락하거나 전세가 꾸쭌히 상승했을 때 매매가와 전세가 큰 차이가 없는 매물에 투자하는 경우.

‘갭투자’ 시 주의사항

※ 전세 · 매매 거래량이 감소하는 매물인지 확인

※ 인근 신도시 및 대단지 아파트 입주로 전세 수요를 대부분 흡수할 문제가 있는지 확인

※ 해당 지역의 부동산 시세가 침체기인지 안정적인지 상승인지 확인

→ 노원, 마곡 등은 매매가격 하락이 뚜렷하지만, 용산, 서초 지역의 매매 · 전세가가 방어됨

※ 타지역 대비 상승폭이 이미 많이 진행된 지역이라면 다른 지역의 투자처를 고려해볼 것

※ 적은 자본으로 투자할 수 있는 물건보단, 거래량과 입지를 중심으로 매물을 찾아볼 것

만약, 주택이나 전세가격이 떨어진다면?

이는 역전세 현상이나 전세계약갱신 및 세입자가 퇴거 시 추가적인 전세보증금이 발생하거나 전세보증금만큼 큰 비용을 마련해야합니다.

그로인해 2022 ~ 2023년 부동산 침체기로 수 많은 피해를 야기했던  ‘전세사기’가 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다.

갭투자는 높은 전세가율을 활용하여 소액투자를 할 수 있다는 장점으로 아파트 가격이 지속적으로 상승할 것으로 전제하는 투자법입니다.

반대로 부동산 침체로 폭락이 온다면 감당할 수 없는 부작용으로 주택 매매가가 전세가 보다 낮아지는 역전세 현상이 일어날 수 있는데 최악으로는 전세자금을 돌려주지 못해 해당 주택물이 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.

하지만, 갭투자라는 것이 꼭 부정적인 단면만이 있는 것이 아닌지라 해당 물건의 입지와 정부의 부동산정책 및 수요가 많은 주택을 체크하여 최악의 상황에도 가용할 수 있는 범위를 정해두고 투자를 진행하시면 좋은 투자법이 될 수 있습니다.

이상으로 갭투자에 대한 설명을 마치도록 하겠습니다.

뉴레카의 에디터 연우였습니다!