[에디터'S PICK] 근저당권 개념과 설정 방법에 대해 알아봐요!
팀뉴레카
[에디터] 연우
2023.11.29 12:16
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안녕하세요, 뉴레카의 에디터 연우에요. 😁
전세계약 관련해서 이것저것 찾다보면 ‘근저당권’ 설정이라는 단어를 많이 보게되는데요.
굉장히 중요한 개념인데도 불구하고 알게모르게 지나치는 경우가 있습니다.
오늘은 이 근저당권이라는 개념과 설정방법, 말소까지 모두 확인해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
‘근저당권’과 ‘저당’의 개념
근저당권
근저당권은 채무자와의 계속적 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 지칭합니다.
즉, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비해 둥기부등본에 돈을 받을 순서대로 입력시키는 것으로 생각하면 됩니다.
<예시 사항>
삼성은행은 박모씨에게 1억 원의 대출을 승인하여 빌려주었습니다.
6개월 후 박모씨는 금전적 여유가 생겨 5천만 원을 일부 상황하기 위해 채무를 상환하여, 채무는 1억원 에서 5천만 원으로 줄었습니다.
만약, 이후 박모씨가 지속적으로 채무 일부를 상활할 때마다 삼성은행에서 박모씨에게 설정한 채권금액이 변동이 될 때
저당권을 말소하고 다시 설정하거나, 감액 또는 증액 등기를 게속 한다면 상당한 불편함을 해소하기 위한 것으로
즉, 이렇나 ‘근저당권’을 설정합니다. |
◈ 장래의 채권을 일정액의 한도에서 미리 담보하는 저당권
◈ 실제 채권액이 늘거나 줄어들때마다 저당권을 다시 설정하거나 변경하지 않아도 됩니다.
◈ 근저당권의 채권최고액은 채권액의 최고 한도이며, 실제로 빌린 돈이 최고 한도가 아닌 그보다 적을 수 있습니다.
→ 근저당권의 채권최고액은 120 ~ 130%
저당권
저당권이란 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
<예시 사항>
황모씨는 사업 차 이유로 급하게 1억 원의 돈이 필요하여 지인인 이모씨에게 금전을 빌려줄 것을 요청하였습니다.
이모씨는 황모씨의 집을 담보로 돈을 빌려주기로 하고 ‘저당권’을 설정하였습니다.
만약, 황모씨가 이모씨의 채무를 갚지 않는다면 나중에 이모씨는 해당 저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있습니다.
또한 저당권의 경우에는 이모씨가 다른 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다.
이러한 권리를 ‘우선 변제권’이라고 합니다. |
단, 담보로 삼는 부동산은 돈을 빌리는 대출자의 소유일 필요가 없으며, 타인의 부동산을 담보로 잡을 수 있습니다.
우리가 흔히 알고 있는 ‘보증’을 지칭하는 것이며, 이 때 자신의 물건을 담보로 제공한 보증인을 ‘물상보증인’이라고 합니다.
‘한정 근저당권’과 ‘포괄 근저당권’의 개념
한정 근저당권 vs. 포괄 근저당권
한정 근저당권은 채권을 특정한 근저당권을 말합니다.
포괄 근저당권은 특정하지 않고 미래에 생길 수 있는 모든 채권을 담보하는 근저당권을 말합니다.
<예시 사항>
뉴레카 은행은 허모씨의 아파트를 담보로 하여 ‘근저당권’을 설정하여 대출을 내주었습니다.
그러나, 허모씨는 아파트 담보 대출 상환 어려움과 동시에 뉴레카 은행 카드대금을 장기간 연체를 하였습니다.
몇 번의 상환 기한 연장 및 독촉 연락을 취했으나,
허모씨가 더이상 담보대출 및 카드대금을 상환할 수 없다 판단한 뉴레카 은행은 허모씨의 아파트를 경매에 넘겼습니다. |
만약 뉴레카 은행이 ‘한정 근저당권’을 설정하였다면, 아파트 담보대출금을 경매를 통한 배당으로 돌려받을 수 있지만 연체된 뉴레카 카드대금은 회수할 수 없습니다.
반면 ‘포괄 근저당권’을 설정하였다면, 아파트를 경매에 매각하여 담보대출금 뿐만 아니라 연체된 카드대금 모두를 ‘우선 변제권’을 통해 배당받을 수 있습니다.
▶ 근저당권 설정 계약서에 “장래에 불특정 채권을 모두 피담보 채권으로 한다”라는 특약이 있다면 ‘포괄 근저당권’으로 인정됩니다.
▶ 일반적으로 은행에서 대출을 진행할 때 작성하는 근저당권 계약서는 ‘포괄 근저당권’을 설정합니다.
▶ ‘한정 근저당권’과 ‘포괄 근저당권’은 등기부등본에 ‘근저당권 설정’으로만 기재되어있어 세부적인 근저당권을 파악하기는 힘듭니다. |
근저당권의 효력
①. 근저당권은 경매 신청권이 있습니다.
→ 채무자가 빚을 갚지 않는다면, 채권자는 별도의 형·민사 소송 없이 해당 담보의 부동산을 경매 신청할 수 있습니다.
②. 근저당권은 경매로 부동산이 매각이 된다면 모두 소멸됩니다.
→ 돈을 돌려받기 위한 목적을 이루었기 때문에 경매로 매각이 된다면 근저당권은 매각과 동시에 효력이 사라집니다.
→ 경매 낙찰자는 등기부등본에 있는 근저당권을 말소 신청을 할 수 있습니다.
③. 근저당권은 우선변제권이 있어 타 채권자들보다 앞서 우선적으로 돈을 배당받을 수 있습니다.
→ 근저당권이 여러개가 있다면 등기 순서에 따른 배당이 진행됩니다.
근저당권 설정 방법 및 제출 서류
근저당권 설정 방법
①. 관할등기소 방문
②. 등기수입증지 첩부
→ 등기소 또는 은행에서 구입 후 신청서에 붙여야함.
③. 근저당권 신청서 제출
→ 신분증 필참
④. 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령
⑤. 등기사항증명서(등기부등본) 확인
→ 신청이 잘 처리가 되었는지 필시 확인할
근저당권 필요 서류
①. 주민등록등본 또는 주민등록증 사본
②. 개인인감증명서
③. 등록면허납부고지서(지방교육세 포함)
④. 근저당권 설정 계약서
⑤. 등기필정보통지서
근저당권 등기 말소 방법 및 제출 서류
근저당권 말소 방법
①. 관할등기소 방문
②. 등기수입증지 첩부
→ 등기소 또는 은행에서 구입 후 신청서에 붙여야함.
③. 근저당권 신청서 제출
→ 신분증 필참
④. 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령
⑤. 등기사항증명서(등기부등본) 확인
근저당권 제출 서류
①. 등록 면허세 납부고지소(지방세포함)
②. 등록 면허세 영수필 확인서
③. 해지 증서 또는 포기 증서
④. 등기필정보통지서
이상, 뉴레카의 연우였습니다.
다음 주제로 다시만나요. 😃
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