안녕하세요, 뉴레카 에디터 연우에요!

오늘은

많은 국민들께서 큰 피해를 입은

<전.세.사.기>에 대한

예방 방법과 체크리스트를 알아보려해요. :(

에디터 연우 또한 피해자 분들을 생각하면

마음이 아프지만…?

더이상 추가적인 피해가 없기를 바라며,

글을 시작해볼게요!

( ◜?◝ )

전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항

위 자료는 국토교통부에서 제공하는 전세사기 피해를 예방하는 12가지 핵심 체크리스트입니다.

분석할 핵심 포인트 4가지

<전세 계약 전>

<전세 체결시(당일)>

<전세 계약 후>

<잔금 및 이사 후>

전세 계약 핵심체크리스트
 

＃전세 계약 전

① 주택상태
→ 불법·무허가 주택여부 확인
→ 임대인에게 하자보수 요청

② 적정 전세가율
→ 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지

③ 선순위 권리관계
→ 보증금 안전여부 확인

④ 임대인의 세금체납여부 확인
→ 보증금 돌려받지 못할 위험 예방
 

＃전세체결시(당일)

① 임대인(대리인) 신분
→ 계약자 본인여부 확인

② 공인중개사 정상영업 여부
→ 적법한 중개로 위험계약 체결 방지

③ 주택임대차 표준계약서 활용
→ 권리보장 특약 명시

④ 권리관계 재확인
→ 근저당 등 권리관계 확인
 

＃전세 계약 후

① 임대차 신고
→ 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내)
→ 확정일자 자동부여
 

＃잔금 및 이사 후

① 권리관계 재확인
→ 계약체결 후 권리변동사항 확인

② 전입신고
→ 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내)
→ 대항력 확보

③ 전세보증금 반환보증 가입
→ 보증금 미반환 위험 해소

우선 해당 전세 시세가

주변 시세보다 <현.저.하.게> 적게 책정 되었는지 의심해볼 필요가 있어요.

아니면 매매가 대비 전세가 비율이 높게 책정되었는지

ex) 매매가가 10억인데, 전세가가 7억으로 잡혀있는 경우

전세가가 높게 잡혀있을 경우,

매매가가 하락하거나 경매 시 전세 보증금 전체를

되돌려 받기는 힘들어요.

선순위 권리관계 확인은 중요해요.

무엇보다도 세입자 입장에서 우리의 전세보증금을 지키는건 무엇보다도 중요합니다.

그러나 해당 물건을 통해 담보대출을 받았다거나, 채권자에 의해 추심을 받았거나

더 우선순위로 돈을 받아야할 채권 또는 보증금이 설정되어있다는 건 당연히 진행을 피하는게 좋겠죠!

임대인의 세금 체납여부도 확인도 필요하겠죠?

가령 임대인이 국세 미납 여부가 장기간 이루어진다면,

우리의 전세보증금 또한 우선 순위에서 멀어질 뿐더러

임대인이 추후 전세보증금을 돌려줄 가능성에 대한 리크스도 상당히 올라가요.

주택임대차표준계약서를 사용해야만

문제 발생 시  추후 법적 보호를 받을 수 있어요. :)

물론, 공인중개사분들께서 대부분 해당 계약서로 거래를 진행하시는데

그래도 누굴 믿을 수 없는 세상인 만큼 표준계약서가 맞는지, 조항 하나하나 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠죠??

그리고 내가 계약하는 당사자가 임대인이 맞는지 또는 임대인의 법적 대리인이 확실한지 확인해야만해요.

요즘은 법적대리인 사칭 또는 그 사기행위에 가담하는 공인중개사들에 의해

피해가 발생하기 때문에 이를 면밀히 확인하는 것이 무엇보다 중요해요.

계약 이후에 근저당권 설정이 변동되었는지 확인하며 긴장을 늦추지 말아야해요.

잔금을 받는 순간 서류 상의 변동 및 조작을 통해

사기행각이 이루어질 수 있기 때문이에요.

그리고 기존 세입자가 이사 준비를 하는지 확인과 전입 후 2주 내로 빠르게 전입신고 또한 중요해요.

＃계약 체결 <전> 유의사항

1) 무허가ㆍ불법 건축물 여부 확인

전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의 하세요.

→ 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법ㆍ건축물 여부를 확인 하세요.

​

2) 적정 시세 확인

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.

→ 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(뉴레카 등), 복수의중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.

​

3) 선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.

→ 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 통해 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요.

→ 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.

​

4) 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.

→ 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

→ 계약체결후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. ('23.4월 부터)

＃계약 체결 <시> 유의사항

1) 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

→ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.

​

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

→ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요

→ 중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.

​

3) 주택임대차표준계약서 사용

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

→ 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.

→ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.

＃계약 체결 <후> 유의사항

1) 주택임대차 신고

부동산거래신고법 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

→ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

​

＃잔금 지급 시 유의사항

1) 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

→ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

​

＃이사 후 유의사항

1) 전입신고

주민등록법 제 11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

→ 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고

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2) 전세보증금 반화보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

→ 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융

→ 공사(HF), SGI서울보증 등에 문의하여 보증상품에 가입하세요

오늘은 에디터 연우와 함께

전세 계약 진행 시 반드시 확인해야할 체크리스트와 유의사항을 알아보았어요!

이 세상 어떠한 사기 피해자가 한 명도 없도록

앞으로 꾸준히 사기 예방 시리즈로 돌아올게요.

'◡'✿