안녕하세요, 뉴레카 에디터 연우에요. :-)

이번 편은 ‘계약갱신청구권’에 대한 주제인데요.

한동안 이걸로 많이 많았지요.😭

전세계약 만료 시점을 앞두고 재계약과 종료 사이에 임대인과 임차인 모두 깊은 고민에 빠질 수 밖에 없는데요.

전세계약에는 임차인을 위한 보호 조치로서 ‘계약갱신청구권’과 ‘묵시적 갱신’이 존재합니다.

다만 반대로 임대인을 보호하기 위한 시스템으로는 ‘계약갱신청구권 거절 가능’도 입다는 점.

오늘은 이 부분에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.🤠

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 전·월세 임대차 기간 내 1회에 한하여 재계약을 요구할 수 있는 임차인의 권리이며, 임차인이 원하면 임대인은 정당한 사유가 없이는 거절할 수 없습니다.

◈ 전세계약이 종료되는 시점으로부터 6개월 ~ 2년 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나 높은 보증금 인상을 원한다면 이를 임차인이 거절할 수 있는 권리입니다.

◈ 계약갱신청구권을 통해 보증금과 월세 인상률이 최대 5% 이상 초과하지 않도록 합의할 수 있습니다.

◈ 단, 임대인이 몇 가지의 거절할 특정 사유가 인정된다면 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 권리가 있습니다.

계약갱신청구권 거부 가능 사유

◈ 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 이르도록 차임을 연체한 사실 있는 경우

◈ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

◈ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

◈ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

◈ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

◈ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

◈ 건물이 노후, 훼손, 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 경우

◈ 임대인(직계존속, 직계비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

◈ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인이 정당한 사유를 통해 거절했는데, 추후 거짓인게 밝혀진다면?

임대인이 정당 사유로 갱신을 거절하고는 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

◈ 갱신거절 당시 월차임의 3개월에 해당하는 금액을 배상하여야 한다.

→ 차임 외에 보증금이 있는 경우, 그 보증금을 법정 전·월세 전환율로 전환한 금액을 포함한다.

→ 예시로 8억의 전세였다면, 8억 × 0.05 ÷ 12 = 333만 원으로 333만 원의 3개월 치인 약 1천만 원을 배상해야 합니다.

◈ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액을 배상한다.

묵시적 계약 갱신은 ‘계약갱신행사권’의 행사로 인정되지 않는다. 

전·월세 임대차 2년 계약 기간이 만료되기 6개월 ~ 2년 사이 전까지 임대인 및 임차인 모두 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않는다면 현 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

묵시적 갱신의 임대차 기간은 2년이며, 임차인이 원할 때 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 계약갱신행권을 사용한 것이 아니기 때문에 묵시적 갱신 이후 계약갱신청구권 행사가 가능합니다.

오늘은 계약갱신청구권에 대한 임대인 및 임차인의 입장 모두에서 다뤄봤습니다.😲

전세세입자 분들이라면 꽤나 많은 고민을 하게되는 주제인 만큼

이 부분 모두 다 고려해서 진행하셨으면 좋겠습니다.

이상, 뉴레카 에디터 연우였습니다. 👋