안녕하세요, 뉴레카 에디터 연우에요 :)

오늘도 역시 여러분들께 전세 사기 유형과 사례 그리고 예방법에 대해 소개해드리기 위해 찾아왔습니다!

오늘 주제는 ‘깡통 전세 사기’인 만큼 차근차근 한번 확인해볼까요?

깡통 주택의 개념

CONCEPT: 깡통 주택의 개념

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리킵니다.

매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들을 우리는 ‘깡통 주택’이라고 정의합니다.

구체적인 기준으로는 주택담보대출금과 임대보증금의 합이 주택 가격의 80%를 초과하는 경우입니다.

WHY: 왜 ‘깡통 주택’이 생기는걸까?

보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 매입하였을 것 이고, 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말합니다.

그 ‘갭’마저도 은행에서 주택담보대출을 받습니다. 이렇게 되면, 임대인의 자유현금은 사실상 거의 없습니다.

보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이며, 이자도 꾸준히 나가고 있습니다. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 

경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생합니다. 

이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 제 때 줄 수 없거나, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다.

WHAT: 어떤 주택이 ‘깡통 주택’인걸까?

이제 깡통주택이란 폭탄을 만나지 않기 위해 매물을 확인하는 방법은 무엇이 있을까요?

위의 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?

당연히 ‘A’유형이 깡통 주택입니다. 이유는 대출금 2억 원과 보증금 2억 원을 통해 집값의 80%를 마련한 아주 위태로운 주택이죠.

즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요합니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 언제 터질지 모르는 시한폭탄 같은 존재입니다.

깡통 주택의 유형과 사례

CASE: 깡통 주택의 피해 사례

＃피해 사례 1: ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각

임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만원에 달하는 이자를  당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억원에 달하자 잠적.

임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억원)에게 사기 행각을 벌임.

＃피해 사례 2: 나도 ‘갭투자’ 피해자

신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성함.

공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세계약을 체결함.

건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한푼 투자 없이 한 채 당 2천만원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함.

문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨.

＃피해 사례 3: 새 집주인은 ‘블랙리스트’

등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨.

바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울 뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.

이처럼, 깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다. 

예를 들어, 주택A,B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다.

애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있죠. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

깡통 주택 전세 사기 예방법은?

CASE: 깡통 주택의 피해 사례

＃피해 계약 전 할 일

◈ 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인

◈ 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류 확인

→ 건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인

→ 등기부등본 : 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후, 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인

→ 납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인

◈ 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인

◈ 집주인 대신 '대리인'이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우

→ 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인 

→ 위임장 등 반드시 확인

→ 하나씩 파악하기 힘들다면, 부동산 법무사와 함께 계약을 진행하는 것을 요함.

＃피해 계약 후 할 일

◈ 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고

- ‘계약일’에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음.

◈ 주택 전월세 신고

→ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화

→ 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고

◈ 임대(전세) 보증금 보증 가입

→ HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음.

→ HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009, SGI서울보증: ☎1670-7000

◈ 전문가와 임대차계약서 및 관련 상담 진행

→ 주택임대차3법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담 가능

→ 경기도 무료법률상담실: ☎031-120 또는 031-8008-2246
→ 경기도 열린민원실: ☎031-8008-2255
→ 경기도 북부청 종합민원실: ☎031-8030-2255
→ 대한법률구조공단 상담안내: ☎132 
 

오늘은 '깡통 전세 유형과 사례 그리고 예방법에 대해 소개해드렸어요.

 같은 개념일지라도 사기 수단과 피해 유형이 워낙 다양하기 때문에 스스로 꼼꼼히 판단하는 것도 중요하지만,

되록이이면 부동산 전문가와 함께 계약을 진행하는 것이 가장 확실한 예방 방법이지 않을까 생각합니다.

하지만! 알면 알 수록 보이는 법! 

항상 사기 수법을 숙지하고 평소 틈틈히 공부해놓는 것이 중요해요. :)

이상, 뉴레카의 에디터 연우였습니다.