안녕하세요 여러분! 오랜만에 찾아온 에디터 연우입니다 :-)

그동안 쉬었던 만큼 여러분들에게 다양한 ‘꿀팁’ 정보를 제공드리기 위해 열심히 뛰어다니도록 할게요.

오늘은 여러분 모두가 생소한 ‘기획부동산사기’에 관련해서 사기 방법과 사례 그리고 예방법에 대해 공유해드리겠습니다.

‘기획부동산’이란?

개발 예정 부지 인근의 그린벨트 지역 혹은 사실상 개발 불가능한 토지를 불특정 다수에게 지분 형태로 쪼개서 높은 가격에 파는 부동산 사업자를 말합니다.

기획부동산들은 개발 제한 구역이나 공익용 산지 등을 일반 시민들에게 비싼 가격으로 땅을 팔며 수익을 챙깁니다. 그 중 상당수는 개발할 수 없는 곳(그린벨트 또는 개발제한구역)을 대상으로 하고, 마치 곧 개발이 크게 될 것 처럼 지인 영업을 하면서 쓸모 없는 땅을 비싼 가격으로 파는 행위입니다.

‘기획부동산’ 사기 방법

①. 향후 미래 가치에 대한 과장

기획 부동산은 일반인들에게 토지나 건물 등의 부동산을 떠넘기기 위해 주로 미래 가치에 대해 과장하곤 합니다. 예를 들어, “지금 사면 5년 후에는 가격이 두배가 될 것이다” 또는 “이 지역은 규제가 완화될 것이기 때문에 더 많은 개발이 예상된다”는 식으로 말이죠. 하지만 이들의 예측 국내 부동산 경기 또는 정권 교체, 다양한 방침에 따라 변수가 많으므로 항상 맞지 않을 수 있습니다. 그러므로 그들의 주장에 대한 근거를 잘 살펴봐야 합니다.

②. 높은 수익률 약속

기획 부동산은 종종 높은 수익률을 약속합니다. 이들은 “매년 수익률 20 ~ 30% 이상“, “단기간에 이자가 더 많이 나오는 투자” 등의 말로 당신을 유혹할 수 있습니다. 하지만 대부분의 경우 이 수익률은 과장됐거나 거짓말일 가능성이 큽니다. 이들은 종종 수수료나 기타 비용을 감추고, 실제 수익률을 과장합니다.

③. 과도한 영업 방식

기획 부동산은 일반적으로 적극적인 영업 방식을 사용합니다. 이들은 당신에게 직접 연락하거나, 불필요한 광고를 전달합니다. 이러한 방식은 급하게 결정하게 만들 수 있으며, 이로 인해 당신은 중요한 정보를 놓치고 결정을 내리게 됩니다.

④. 예치금 요구

기획 부동산은 투자자가 빠져나갈 수 없도록 하나의 장치로 예치금을 요구합니다. 예치금은 당신이 이후에 땅을 사기로 결정할 경우 미리 납부해야 하는 금액입니다. 그러나 이러한 요구는 보통 사기일 가능성이 큽니다. 예치금을 납부한 후에는 다시는 돌려받을 수 없으며, 투자자는 실제로는 없는 땅을 사게 될 가능성이 높거나 가치 없는 토지에 대한 투자 철회를 ‘절대로’ 할 수 없습니다.

⑤. 불필요한 비용 요구

기획부동산은 투자자에게 불필요한 비용을 부과합니다. 예를 들어, 지도비, 법적 비용, 중개 수수료 등을 말하는데, 이러한 비용들은 사실상 존재하지 않습니다. 이들은 기획부동산의 수익을 높이기 위한 목적으로 부과된 것입니다. 예치금을 요구해 투자자를 빠져나갈 수 없는 구렁텅이에 몰아넣고 이후 불필요한 비용을 부과함으로써 투자자들이 자신들의 요구에 무조건 따르도록 컨트롤합니다. 따라서 기획부동산에서 불필요한 비용이 추가로 부과되는 경우, 이는 사기로 간주될 수 있습니다. 만약 이와 같은 문제가 발생하면 법적인 조치를 취할 수 있습니다.

‘기획부동산’ 피해 사례

①. 포천 부동산 사기 사건

10일 부산지법 동부지원 형사1부(최지경 부장판사)는 특정 경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기), 유사수신 행위의 규제에 관한 법률 위반 등 혐의로 기소된 부부 정모 씨와 김모 씨에게 각각 징역 25년, 20년을 선고했다. 유사수신 행위의 규제에 관한 법률 위반으로 함께 기소된 일당 권모 씨에게는 징역 4년을 내렸다.

부산 해운대구 A 업체를 운영하면서 경기도 포천의 식물원 P 랜드 회장 직함을 갖고 있던 정 씨 부부는 2019년 “부동산 매각 등으로 연평균 30%의 수익금을 지급하겠다”고 속여 약 3000명에게 3000억 원이 넘는 투자금을 받은 뒤 돌려주지 않은 혐의로 재판에 넘겨졌다. A 업체는 포천에서 부동산을 매입해 큰 수익을 거둬 들이고 있다며 ‘포천은 기회의 땅’이라고 홍보했다.

하지만 투자회사로 알려졌던 이 회사는 유사수신 업체였고, 회장 부부에게는 동종전과도 있었다. 피해자 대부분은 부산에 사는 중장년층으로, 노후자금 등을 잃었다.

②. 대전 부동산 사기 사건

해당 법인은 지난해 7월부터 1년여에 걸쳐 서울과 인천, 경기 남부 등에서 매매가 대비 전세금이 80에서 100%에 달하는 이른바 '깡통 전세'를 다량 매입한 뒤 고수익 월세 물건으로 둔갑시켜 판매한 혐의를 받고 있습니다.

이들은 피해자들에게 오피스텔이 대기업 사택으로 쓰인다고 둘러대 의심을 피했고, 임대차계약서를 위조한 뒤 가상의 세입자를 만들어 피해자 계좌로 월세를 일부 입금해주며 안심시킨 것으로 알려졌습니다.

경찰에 고발장을 제출한 피해자는 154명으로 늘었고, 확인된 피해액만 320억 원에 달합니다.

수사 넉 달 만에 사기 혐의 피의자도 46명으로 는 가운데 법인 관계자 1명이 구속됐습니다.

③. 경기도 하남 부동산 사기 사건

그룹 소녀시대 태연도 당했던 2500억원대 규모 기획부동산 사기 사건이 검찰에 재송치됐다.

28일 뉴시스에 따르면 서울 수서경찰서는 기획부동산 업체 경영진 등 관계자 20여 명을 특정경제범죄 가중처벌법상 사기, 농지법 위반 등의 혐의로 지난 24일 검찰에 재송치했다.

이들은 서울 송파구, 강원도 원주시, 경기도 하남시 등에 있는 땅에 대해 "미공개 개발 정보를 알고 있다"며 개발이 가능하다고 속여 피해자 3000여명에게 매매대금 약 2500억원을 편취한 혐의를 받는다. 해당 토지들은 실제로 개발이 불가능한 땅으로 알려졌다.

‘기획부동산’ 피해 예방법

①. 지인에게 토지 매입 제안에 대한 연락이 온다면 의심해라.

기획부동산의 가장 흔한 영업 사례는 주변 또는 오랜 지인이 몇 년간 연락이 전혀 없다가 갑자기 연락이 오고 부동산 투자를 제안 또는 유도를 하는 것입니다.

그 지인들은 경계심을 허물기 위하여 이런저런 사는 이야기를 하다가 최근 본인이 부동산을 통해 큰 돈을 벌었고 특별히 너에게만 비밀 정보를 준다는 식으로 이야기를 꺼내기 시작합니다. 그리고 자연스럽게 투자를 권유하기 시작하는데 통상 가장 많이 사용하는 방법 중 하나입니다. 

기획부동산 특성상 회사가 직원들에게 토지를 먼저 판매하고 나서 직원들의 가족과 주변 지인들에게 마진을 크게 붙여 판매하는 수법을 사용하는 전형적인 다단계 마케팅 방식이라고 생각하시면 됩니다.

또는 고객들에게 두루뭉실하게 좋은 이야기만 꺼내며 초대박 개발 애정지라 소개한 뒤 투자처의 정확한 위치도 알려주지 않고 일단 디파짓 또는 예치금의 형태로 땅 금액의 10% 정도 이체하면 자세한 정보를 알려주겠다고 유도하는 악질적인 방법을 사용하기도 합니다.

②. 토지 ‘지분’등기 추천을 한다면 의심해라.

유령회사(페이퍼컴퍼니)가 투자설명회를 열거나 기존 활동중인 토지 분양업체와 공인중개사 사무실 등에서 '현재 개발 호재로 인하여 해당 지역에 매물이 씨가 말랐다.", “지금 매입하지 않으면 평생 있을까 말까 하는 기회를 놓치게 된다.”, “대기업 부지를 매입할 예정이다.” 등의 말을 하며 심리적 조급함을 부추겨 현장에서 계약할 수 있는 소액투자 토지 지분등기를 추찬하는 경우입니다.

가치가 없는 토지에 여러 명의 지분권자가 엉켜 있으면 추후 공유물 분할 청구 소송 및 매수자를 만들기조차 어려울 수 있습니다. 이러한 이유로 지분경매 물건은 반드시 최대 소유자를 5명 이하로 해야합니다.

그리고 기획부동산의 모든 말과 물건들을 의심하고 실제 본인이 직접 임장 활동과 개발계획 토지이용 계획확인원을 통해 토지의 가치를 재검증하는 과정을 거ㅕㅇ 합니다.

되도록이면 어떠한 경우에도 기획부동산이 작업한 물건은 피하는 것이 좋습니다.

③. 정확한 지번을 알려주지 않으면 무조건 사기꾼이다.

기획부동산의 주요 수법 중 하나는 ‘지번’을 제대로 알려주지 않는 경우가 많습니다. 지번을 알려주면 토지대장을 떼보기 때문에 자신들이 기획부동산이라는 것이 들통 날 수 있기 때문입니다. 

일반적으로 우리가 알고있는 행적구역 상 부여된 번지(주소)가 아니라, 필지에 부여하는 지적공부 ‘토지대장’, ‘임야대장’, ‘공유지연명부’ 등에 등록한 번호입니다. 반드시 지번을 확인해야하며 그 어떤 누구든 지번을 알려주지 않고 투자를 유도한다면 그 즉시 자리를 떠나야합니다.

④. 개발 계획을 직접 찾아보고 현장 방문을 필수다.

본인의 자본으로 직접 투자를 하는 것이기 때문에 실제로 해당 토지가 실제로 거래되는 가격과 개발계획의 사실 여부를 직접 발품뛰어 확인할 필요성이 있습니다. 이는 기획부동산에서 제공하는 자료가 아닌, 국토교통부 등의 정부 보도자료 혹은 시/군/구청에서 발표한 도시개발계획 등을 면밀히 살펴봐야 합니다. 또한 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련 서류를 열람하고 관계 법규와 법적 규제 등을 확인해야만 합니다.

절대로 인터넷이나 블로그 등에 올라와있는 지역 개발 호재 등을 믿어서는 안됩니다. 사전에 오랫동안 작업한 가짜 정보 등을 토대로 투자자들을 속이기 때문에 출처가 알 수 없는 자료 혹은 블로그는 절대로 믿어서는 안됩니다.

모든 자료를 검토 후 투자자가 직접 투자 권유자가 소개하는 부동산이 아닌 직접 여러곳의 부동산을 랜덤으로 방문하여 해당 지역의 토지 가격과 개발 호재 등을 물어봐야 합니다.

⑤. 상호명을 확인하고 신생 회사는 피해라.

기획부동산의 경우 떳다방으로 단기간에 사기를 치고 폐업하는 패턴을 지닙니다. 따라서 투자를 권유하는 회사가 생성된지 얼마 안된 신생법인이라면 의심을 해야합니다.

또한 기획부동산은 ‘KB’ ‘우리’ ‘신한’ ‘IBK’ ‘BNK’ 이라는 유명 1금유기관 이름을 가져와 쓰기도하며, 법인명에 ‘경매, 공매, 리츠’를 붙여 사용하는 수법도 많이 씁니다. 이들은 투자자들의 신뢰를 얻기 위하여 유명 방송인, 부동산 전문가, 교수들의 자문단을 위촉해 투자자들을 현혹시키기도 합니다.

상호와 유명인들의 이름에 현혹되지 말고 내 눈으로 내가 직접 투자 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

어떠한 형태의 사기든 투자자들은 정신적, 물질적 피해로 인하여 평생토록 고통에 허덕일 수 있다는 점에 언제나 유의해야합니다.

내 재산을 지키고 불려줄 사람은 남이 아닌, 자기 자신인 점을 명심해야하며 스스로 조심하는 방법 밖에 없습니다.

이상 뉴레카의 에디터 연우입니다.